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ALTERAÇÃO AO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

Por Alexandra Cachucho Advogada

No passado dia 19 de Dezembro foi publicada a Lei n.º 79/2014 que alterou o regime do arrendamento urbano consagrado no Código Civil e na Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

Entre as alterações introduzidas, destacamos as seguintes novidades:

  •  Na comunicação do senhorio ao inquilino que visa a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e a actualização extraordinária da renda (aplicável aos arrendamentos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro), sob pena de ineficácia, e para além dos elementos já anteriormente exigidos (designadamente, do valor da renda, do tipo e da duração do contrato propostos, do valor do locado, calculado nos termos do artigo 38.º do CIMI, e da cópia da caderneta predial), tem de constar:
    •  que o prazo de resposta à referida comunicação é de 30 dias;
    •  que o arrendatário pode
      • a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
      • b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
      • c) em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio; e
      • d) denunciar o contrato de arrendamento;
    •  que, se for o caso, o arrendatário pode invocar a) que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA); b) que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %; e que tem de juntar os documentos comprovativos das circunstâncias invocadas quanto aos RABC, à idade ou ao grau de deficiência;
    • as consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no ponto anterior.
  • o arrendatário passa a poder reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, junto do serviço de finanças competente, reclamação esta 2 que não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, permite a recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada; 
  • o arrendatário que, na carta de resposta ao senhorio, tenha invocado que o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, só fica obrigado, durante os 5 anos seguintes, a fazer prova do seu RABC se o senhorio exigir essa prova até ao dia 1 de Setembro do respectivo ano; neste caso, o arrendatário terá de enviar ao senhorio o referido comprovativo até ao dia 30 de Setembro do ano em causa;
  • quanto ao arrendamento não habitacional em especial:
    • substitui-se o termo de microentidade por microempresa, sendo que esta passa a incluir qualquer empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
      • a) Total do balanço: € 2 000 000;
      • b) Volume de negócios líquido: € 2 000 000;
      • c) Número médio de empregados durante o exercício: 10;
    •  amplia-se o âmbito subjectivo do regime de excepção, nomeadamente, dos casos em que, na falta de acordo, o contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário; assim, o referido regime passa a poder ser invocável quando
      • i) existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
      • ii) nos casos em que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional;
      • iii) quando o locado funciona como casa fruída por república de estudantes;
    • Findo o período de cinco anos referido no ponto anterior, o senhorio continua a poder promover a transição do contrato para o NRAU, mas, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 3 anos (e não de 2 como no anteriormente previsto);
    • Durante os referidos 3 anos, na falta de acordo das partes acerca do valor 3 da renda, o senhorio pode atualizar a renda considerando 1/15 do valor patrimonial do locado, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos. 
  • o procedimento especial de despejo passa a poder ser utilizado, não só em relação aos contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado (conforme já previsto), como também relativamente aos contratos de arrendamento cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS e de IRC relativo aos últimos 4 anos (salvo se o contrato for recente);

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